杭州土地“三高”现象不退 单宗报名最高66家是真繁荣吗？

　　住在杭州网5月23日讯（记者 李成）在今年杭州加快土地出让频次的背景下，今日已是2023年的第四次土地出让，9宗地块6宗达封顶价进入线下摇号，仅1宗底价成交，平均溢价率达到9.4%，总成交建面76.6万方，总成交金额138.1亿元。

　　摇号房企数量创下新高，“高溢价率、高封顶率、高摇号家数”的现象，表明杭州的土地市场仍保持着高热度。新街北地块吸引了66家企业摇号，滨江永久河地块35家，但这背后，有真实需求企业数量远没有表面数字那么高。

　　二手房市场的明显降温，新房市场不同板块的日益分化，加之效果仍不明朗的差异化限购政策，土地市场有可能独自“繁荣”吗？

　　1、刚需板块为何屡屡封顶？

　　本次出让的地块以刚需板块为主，9宗地块中，除滨江区地块限价46000元/㎡以外，其余8宗地块精装房价限价均集中在26100-33600元/㎡之间，在杭州属于典型的刚需价格。

　　而杭州的新房行情，改善板块楼盘的去化水平要明显优于刚需板块，传导至土地市场，同样也是改善板块更热门，而今日这些刚需板块的地块，如新街、蜀山西、小和山、乔司、闲林等均能达到封顶摇号。

　　这一方面的原因是在土地供应时，偏刚需板块通过供应低容积率的地块，向改善群体靠拢，如本次闲林、乔司、小和山的容积率均在1.2-1.5之间。另一方面在调控政策上，政府逐步放开外围刚需板块的限购，将购房群体吸引至外围板块。

　　但是这些措施并不是近期新出现，而是2022年已在逐步推行，并没有为外围板块带来预期的热度，所以最根本的原因还是房企在2023年的资金状况和预期的改善，对于外围地块的“市场不确定性”的接受度在提高。

5月23日地块分布图

　　2、多股力量支撑土地市场的热闹

　　土地市场的热度，单靠某一家或某一类房企是很难保持，杭州也是一样，多股力量共同支撑起了市场的热度。

　　其中，滨江有着极大的特殊性，很难归类到任何一种类型房企中，其极度重仓杭州市场，在杭州有着很强的成本控制能力及品牌溢价，但在杭州或浙江以外难以复制这种优势，所以滨江出于保持规模和市占率的诉求，凭借更高的出价能力，对于杭州土地出让采用接近“全覆盖”的策略。在这种重仓策略之下，滨江和杭州“既是互相成就，也互为风险因素”。

　　绿城虽然也是强势的浙江本土品牌，重仓浙江及杭州市场，也有比普通房企更强的出价能力，但其布局更加全国化，拿地策略上会进行更多的城市间横向对比，故历次出让其对杭州的参与度要整体小于滨江。

　　以保利、中海、招商、建发、越秀等为代表的品牌央国企房企，在他们全国化布局中，杭州是重要区域，也在积极参与杭州土地市场，但杭州并不是“最优先级”。

　　以伟星、兴耀等为代表的浙江本土中小房企，也持续在杭州的土地市场上竞逐，但对地块的选取更为严苛，基本以热门地块以及自身深耕的板块为主。

　　以南昌市政为代表的外地中小房企甚至非房地产主业的企业，由于摇号充满了随机性，也会挑选最热门的一些地块“拼运气”。

　　3、 短期市场有支撑，拿地年内可销售

　　杭州2023年以来的几次土地出让，既和去年有着非常明显的回暖，也在众多同等级城市中表现较为突出。

　　杭州城市基本面是重要支撑，在全国人口下降的大背景下，杭州去年仍能保持17.2万人，全国排名前列的人口流入量。

　　杭州房地产市场也相对健康，新房的限价政策导致与二手房之间仍有一定的价差，促使新房的去化要明显优于二手房，同时新房库存及去化周期处于历史低位，多个板块甚至接近断供。

　　同时杭州的调控政策也在适度的放开，对于外围板块逐步降低购房门槛，扩充了新房的购买群体。

　　此外，4月26日杭州亚组委官宣了亚运会期间不停工不停产的消息，也利于本批次拿地房企在2023年内就实现楼盘销售，提升了拿地的积极性。

　　4、繁荣之下，市场长期不确定性在集聚

　　在土地市场激烈摇号之外，杭州的新房市场和二手房市场却并没有迎来持续性的回暖，新房市场仍然面临着严重的冷热不均，二手房市场在3月短暂高峰后，4月,5月已有明显颓势，是土地市场的热度传导至新房和二手房市场，还是新房和二手房市场影响企业拿地的信心？杭州房地产市场依然存在着很大不确定性。

　　本次出让之后，6月9日将紧锣密鼓的进行第五次土地出让。预计本月内，杭州也将挂牌第六批的土地，在土地出让“小步快走”的策略之下，市场的情绪比集中出让制度下更能及时的反馈，浙报传媒地产研究院将带来持续关注及报道。

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